Меня зовут Константин Крепостной
Я занимаюсь экспертным анализом первичного рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы
Помогаю провести правильно мониторинг актуальных предложений девелоперов, чтобы не пропустить самый перспективный. Одним словом, помогаю разобраться в новостройках Москвы так, чтобы выбор и покупка квартиры становилась не стрессом, а радостью.
Подбираю варианты честно — как для себя или для близкого друга. Объясняю сложное просто: жилые проекты, застройщики, локации, перспективы инвестиционного роста, риски — без воды и рекламных сказок.
Никакого спама от меня не будет. Все подборки и предложения — только после личного общения с Вами.
Консультирую от всей души и бесплатно.
Ниже привожу несколько примеров моих постов из личного блога в телеграме. Заходите в гости и подписывайтесь, буду рад делиться с Вами актуальной информацией и новостями из мира новой московской недвижимости!
Рендеры новостроек — это не всегда правда про безоблачное будущее и спокойную жизнь в прекрасном месте
Застройщики платят дизайнерам не за правду, а за "идеальную картинку"
И это не ошибка — это продуманный маркетинг.
Ваши эмоции vs их бюджет на визуализацию
Типичный пример:
На картинке: Дома у реки, тишина, зелень, уют
В реальности: Под окнами — ТТК с его бесконечным шумом, выхлопами и вибрацией
Но главный вопрос у меня даже не в этом...
Кто посоветовал жильцам купить здесь квартиру? Ведь практически за те же деньги, в это же самое время, были варианты лучше! В этом же районе, тоже у реки, но далеко от ТТК, да ещё по соседству с настоящим большим парком и спортивным кластером!!!
Ссылка на пост в телеграм с моим подробным видеокомментарием по данной проблеме
________________
А в этом видео затрагиваю тему инвестиционной привлекательности: почему одни ЖК растут на 100%, а другие — на 250%
Уважаемые инвесторы и предприниматели, в моей практике есть два конкретных показательных кейса:
ЖК "А" и ЖК "Б" — оба проекта: - Стартовали в одном году - Анонсировались в одном ценовом сегменте. И фактические стартовые цены "выстрелившего" впоследствии проекта, были даже ниже. - Оба ЖК реализованы застройщиками в полном соответствии с обещаниями. Однако за 6 лет динамика цен сложилась по-разному: - ЖК "А": рост около 80% - ЖК "Б": рост более 220%
### Ключевой вопрос: Какие объективные факторы обусловили такую существенную разницу в доходности?
Для профессиональных инвесторов понимание этих причин критически важно — ведь на рынке всегда появляются новые проекты с внешне схожими стартовыми условиями.
Если Вам интересен детальный разбор этих кейсов и принципы выбора наиболее перспективных объектов — я готов поделиться своим анализом. Приведу не менее десяти важных параметров, повлиявших на сильно разный рост стоимости казалось бы очень похожих на старте строительства проектов.
__________________
ЖК в Замоскворечье: Ваш ключ к двойной выгоде в сердце Москвы
Ищете не просто недвижимость, а по-настоящему выгодную инвестицию? Этот проект — очень хороший шанс совместить рост стоимости актива и пассивный доход, не выводя основной капитал из оборота.
Почему это — идеальный актив для инвестора?
Элитное Замоскворечье без элитного ценника: Редкое предложение в тихом центре Москвы. Вся инфраструктура города — буквально в шаговой доступности: от ресторанов и бизнес-центров до Дома Музыки, Новой Третьяковки и пешей доступности по набережной до Красной площади. Деньги работают дважды: Оформите покупку по беспроцентной рассрочке с минимальным первоначальным взносом. Это значит, что основную сумму вы можете держать на выгодном депозите, получая проценты, пока ваша недвижимость растет в цене. Двойная прибыль — максимальная выгода!
Лофт в цене: Изысканная классика кирпича и панорамное остекление — стиль, который особенно высоко котируется в центре и привлекает платежеспособных арендаторов. Высота потолков 3,3 м и свобода для авторской отделки.
Готовый продукт для отельного бизнеса: Проект идеален для сдачи в аренду. Управляющая компания будет лояльно работать с собственниками, сдающими квартиры как посуточно, так и долгосрочно. От студий до пентхаусов с террасами — здесь есть решения для любого гостя.
Что еще делает этот проект особенным?
Продуманные планировки: Студии, просторные кухни-гостиные, мастер-спальни и даже гардеробные с окном.
Безопасность и комфорт: Закрытая территория с охраной, видеонаблюдение, «двор без машин», скверы и детские площадки. Свой детский сад и коммерция на первых этажах — жизнь в комплексе самодостаточна.
Технологии: Навесные фасады для тишины и идеального климата, современные лифты, отапливаемый подземный паркинг с прямым доступом в лифте. ---
____________________
ЖК за МКАДом, где жить — ни в коем случае не рекомендую, а вот инвестировать в ритейл будет как раз самое то!
Знакомьтесь, один из новых жилых комплексов сразу за МКАД. Тот самый, где на рекламных буклетах до метро «рукой подать». А на деле — целая история с приключениями и иногда даже матами.
Советовать здесь клиентам покупать себе квартиру для жизни, или под сдачу в аренду? Ни в коем случае! Комфортная жизнь не должна начинаться с квеста по пути на работу.
Но теперь — главное и самое интересное!
Практически все коммерческие помещения на первых этажах совсем недавно заселённых домов — уже заняты. В продуктовых магазинчиках — не протолкнуться. В местных салонах красоты — все места заняты. Это не просто жилой комплекс. Это — самодостаточный остров. Людям просто некуда деваться. Не ехать же из-за пачки молока в эту маршрутною эпопею?
В итоге: местный ритейл и сфера услуг работают на полную катушку. Спрос колоссальный, конкуренция ограничена, а арендаторы уже зарабатывают и платят исправно
И вот тут главный вывод, который многие упускают: Инвестиции в жилье для себя и в коммерческую недвижимость — это два разных мира, которые не стоит мерить одним аршином.
Часто бывает прямо наоборот: Там, где жить самому очень хорошо (тихий престижный район, вся инфраструктура в отъезде, метро у дома) — найти арендатора на коммерцию бывает сложно. Люди селились там ради хорошей транспортной доступности, чтобы уехать в центр на работу, за покупками и развлечениями. Их не заставишь крутиться в местных лавочках. А вот в таких, казалось бы, «изолированных» местах, где с выездом проблемы, — коммерция просто цветет пышным цветом. Местные жители становятся заложниками территории, а значит — гарантированными клиентами.
Вывод для инвесторов: Этот ЖК — идеальный пример для вложения в строящуюся коммерцию с целью дальнейшей стабильной прибыли от аренды! Помещения на первых этажах в таких проектах разлетаются как горячие пирожки.
Подробнее в видео о локации в моём блоге в Telegram
___________________
И ещё видео по этой теме:
Инвестиции в новостройки за МКАД: квартира для сдачи vs коммерция на 1 этаже. Где доход будет больше, а проблем меньше?
Возможный сценарий: Вложиться в квартиру в новом ЖК за МКАДом, чтобы сдавать и получать пассивный доход. 
Но в реальности этот доход может оказаться не таким уж и пассивным.
Почему часто аренда квартиры в отдаленных ЖК — это головная боль для собственника?
· Вечный токсичный арендатор.
Для людей, которые снимают квартиру далеко от центра, — часто это временное решение. Они будут стоять в пробках и давке в маршрутках, мечтая съехать как можно скорее. Как только появится возможность — они уедут. Их ничего не связывает с этим жильем, в отличие от собственника помещения.
· Бесконечный поиск и ремонт. Каждый раз, когда арендатор съезжает, вас ждет: поиск новых (а это время, деньги на рекламу, показы), и как минимум, косметический ремонт. Вычитайте эти расходы и нервы из своей прибыли.
· Ненадежный cash flow. Простой месяца-другого — и вы в минусе. Аренда прерывиста и непредсказуема.
Вы вкладывались в ипотеку/рассрочку, рискнули, а они — просто съехали, когда им стало неудобно.
А теперь смотрите на альтернативу — коммерческое помещение на 1 этаже в том же ЖК.
Это игра с совершенно другими правилами.
Представьте: огромный жилой массив (как вот этот, к примеру), тысячи семей, которые уже живут здесь. Им жизненно необходимо:
Купить хлеб, молоко и т. п. (продукты)Подстричься или сделать маникюр (косметические услуги)Починить обувь, забрать посылку, отдать одежду в химчистку (бытовые услуги)Выпить быстро кофе утром, и не торопясь, съесть что-нибудь вкусное вечером (общепит)
Спрос колоссальный и постоянный. Эти люди никуда не денутся.
Почему коммерция выгоднее:
2. Минимум вашего участия. Нашли хорошего арендатора (а они будут выстраиваться в очередь за местом в растущем районе), подписали договор — и получаете стабильный платеж каждый месяц.
3. Рост стоимости актива. Пока ЖК достраивается и заселяется, стоимость вашей коммерческой площади только растет. Вы инвестируете в ликвидный и востребованный актив.
Резюме: Инвестируя в квартиру для сдачи, вы покупаете себе нервную работу. Инвестируя в ритейл на 1 этаже, вы покупаете стабильный пассивный доход и актив, который со временем только дорожает.
Подробнее в моём телеграм-канале
___________________
Резкий старт продаж в новом жилом проекте рядом с центром Москвы — не просто маркетинговый успех девелопера
Это ключевая метрика, напрямую определяющая будущий рост стоимости квадратного метра и вашу доходность
Механика процесса:
1. Быстрая реализация первых лотов (20-40%) создает искусственный дефицит и формирует мощный информационный повод. Срабатывает принцип «разбирают — значит, стоит брать». Это сигнал рынку, запускающий сильно растущий интерес у следующей волны покупателей, а также, вселяющий уверенность в высокой ликвидности проекта у инвесторов.
2. Снижение рисков. Высокая скорость продаж обеспечивает девелоперу быстрое наполнение эскроу-счетов и успешную реализацию запланированной финмодели, подчёркивая финансовую устойчивость застройщика и, как следствие, снижая риски инвесторов.
3. Обоснованное повышение цен. После вывода с рынка наиболее ликвидных лотов, девелопер получает все основания для корректировки ценовой политики в сторону увеличения. Рынок уже доказал готовность платить. Проект перешел из категории «новый на рынке» в категорию «проверенный и ликвидный актив».
4. Рост «бумажной» стоимости. Инвесторы, успевшие купить на старте, уже фиксируют хороший рост стоимости своих лотов, в очередной раз доказывая важную истину: Оперативное принятие решений на этапе старта продаж нового проекта критически важно для максимизации доходности.
Инвествывод: Успешность старта продаж — один из немногих объективных показателей, позволяющих спрогнозировать ценовую динамику в среднесрочной перспективе.
Подробнее о проекте в Telegram
___________________
Ваш депозит хранит деньги, но исключает возможности
Понимаю Вашу осторожность. Деньги на депозите — это вроде как безопасно и "вкусно". Но давайте посчитаем, какую прибыль можно упустить, откладывая на потом решение о покупке недвижимости.
Базовые условия на примере квартиры в сданном ЖК бизнес класса у м. Калужская, о котором я говорил выше:
· Квартира: 46.5 м²
· Цена со скидкой: 25 000 000 руб.
Сценарий 1: Рассрочка от застройщика на 2 года (0%) — для тех, кто против кредитов
· Остаток на депозите: 17 500 000 руб.
· Доход с депозита за 2 года: ~4 900 000 руб.
· Потенциальный доход от аренды за 2 года: 2 400 000 руб.
· Чистая финансовая выгода:
4 900 000 + 2 400 000 = 7 300 000 руб.
Сценарий 2: Субсидированная ипотека от банка партнёра с пониженной процентной ставкой на первые 36 месяцев 2.98% — максимальная эффективность капитала
· Остаток на депозите: 17 475 000 руб.
· Переплата банку за 2 года: ~960 000 руб.
· Доход с депозита за 2 года: ~4 890 000 руб.
· Потенциальный доход от аренды за 2 года: 2 400 000 руб.
. Скидка от застройщика за 100% оплату: 7 000 000 руб.
Чистая финансовая выгода:
(4 890 000- 960 000) + 2 400 000 + 7 000 000 = ~13 330 000 руб.
Чтобы Вы выбрали?
· Рассрочка: Консервативный подход с гарантированной выгодой 7.3 млн рублей.
· Ипотека 2.98%: Активная стратегия с потенциалом выгоды 13.3 млн рублей.
Но оба варианта это лучше, чем хранить деньги на депозите и понимать, как инфляция и упущенные возможности съедают сбережения.
В любом варианте Вы фактически будете использовать деньги застройщика, пока часть Ваших денег будет продолжать работать на Вас во втором проекте. При этом, Вы сразу получаете в собственность актив, который дорожает ежегодно в среднем на 15-16% по самым скромным подсчетам. Этот актив, где можно жить самому, либо долгое количество лет получать пассивный доход от аренды. Актив, который при необходимости всегда можно выгодно продать, или использовать как залог. Актив, который можно дарить и наследовать.
Сейчас застройщик реализует последние квартиры в ЖК с такими условиями. Когда они будут распроданы, это «окно возможностей» закроется.
Предлагаю Вам действовать сейчас!
Работаю напрямую с застройщиком и по его условиям и ценам. Готов оказать Вам всю необходимую помощь в выборе лота и согласовании самых выгодных условий приобретения квартиры. Жду обратной связи от Вас!
Важно: Эта информация — для моих клиентов. За детальными консультациями, подбором помещения и расчетом инвестиционной доходности — обращайтесь ко мне напрямую, минуя всякие боты, в личные сообщения моего телеграм